Come calcolare il prezzo di vendita di una casa: guida pratica

Vendere casa non inizia con una foto, ma inizia con un numero e quel numero non può essere scelto “a sensazione” o copiato dall’annuncio del vicino.
Il prezzo corretto nasce da un calcolo preciso, basato su dati, superfici e correttivi oggettivi.  Se vuoi vendere casa e capire quanto vale davvero il tuo immobile, ecco cosa devi fare.

Individuare il prezzo medio al metro quadro della zona

La prima cosa da fare è individuare il prezzo medio reale al mq della micro-zona.

Per individuare il prezzo medio reale al mq nella micro-zona di pertinenza, non devi guardare solo gli annunci pubblicati, ma devi considerare alcuni elementi:

• prezzi di immobili realmente venduti;
• tempo medio di vendita;
• differenze tra vie principali e secondarie;
• piano e tipologia.
  

Una volta individuato il range medio reale calcola una media ponderata dei due valori.

Calcolare correttamente i metri quadri commerciali

Quando si decide di mettere in vendita un immobile, uno dei primi passaggi fondamentali è distinguere correttamente tra metri quadri calpestabili e metri quadri commerciali.

I metri quadri calpestabili rappresentano la superficie netta interna dell’abitazione, cioè lo spazio effettivamente vivibile.
I metri quadri commerciali, invece, includono non solo la superficie interna, ma anche le pertinenze esterne come balconi, terrazzi, cantine e altri spazi accessori, opportunamente ponderati.

È importante chiarire questo aspetto perché, per determinare il valore corretto di un immobile, non si moltiplica la superficie netta interna per il prezzo al metro quadro, bensì la superficie commerciale.
È su quest’ultima che il mercato si basa per definire il reale valore di vendita.

Ecco l’incidenza che ogni elemento ha sul calcolo finale:

Superficie	Incidenza
Abitazione principale	100%
Balconi	30–50%
Terrazzi	25–35%
Cantina	50%
Box auto	100% (in base alla tipologia)

Una volta calcolata l’incidenza di ogni elemento dell’immobile, moltiplicando i metri quadri delle singole superfici per il relativo coefficiente, occorre sommare tutti i valori ottenuti per determinare la superficie commerciale complessiva.

A questo punto si può passare allo step successivo: il calcolo del valore base.
Il prezzo medio al metro quadro di riferimento va quindi moltiplicato per la superficie commerciale totale.

Il risultato che si ottiene è un valore teorico medio, utile come punto di partenza per l’analisi, ma che non rappresenta ancora il valore finale di mercato, il quale dovrà essere affinato considerando ulteriori fattori qualitativi e specifici dell’immobile.

Applicare i correttivi di mercato

Una volta determinato il valore teorico medio, è necessario applicare i cosiddetti correttivi di mercato, ovvero quegli elementi che possono incidere in positivo o in negativo sul valore finale dell’immobile.
Ed è proprio in questa fase che si fa la vera differenza.

Tra i correttivi più comuni abbiamo:

Fattore	Incidenza
Piano alto con ascensore	+5%/+8%
Assenza ascensore (piano alto)	-10%
Ristrutturato recente	+5%/+10%
Da ristrutturare	-10%/-20%
Vista mare	+5%/+15%
Classe energetica bassa	-3%/-5%
Doppia esposizione	3%

Dopo aver individuato i correttivi applicabili, si procede calcolando l’incidenza complessiva:
il valore base viene moltiplicato per la percentuale totale dei correttivi, ottenendo così l’importo di adeguamento.

Questo importo andrà poi sommato (o sottratto, se negativo) al valore teorico medio, arrivando così al valore stimato finale, più aderente alla reale posizione dell’immobile sul mercato.

Considerare l’assorbimento del mercato

Un altro elemento fondamentale nella valutazione dell’immobile è la capacità di assorbimento del mercato.
Stabilire un prezzo troppo aggressivo o non coerente con il contesto può compromettere l’andamento della vendita già nei primi 30 giorni, che sono i più strategici: è proprio in questa fase che un immobile riceve la massima attenzione.

Per questo è indispensabile porsi alcune domande chiave:

• Quanti immobili simili sono attualmente in vendita nella stessa zona?
  
• Qual è il tempo medio di permanenza sul mercato?
  
• Esiste una domanda attiva o l’offerta è superiore alle richieste?
  

La verità è che il mercato non penalizza i prezzi alti in sé: semplicemente ignora quelli incoerenti rispetto al valore percepito e alla dinamica tra domanda e offerta.

Vuoi sapere quanto vale davvero la tua casa oggi?

Se tutto questo ti sembra complesso da calcolare, è del tutto normale.
Ed è proprio per questo che affidarsi a un professionista immobiliare può fare la differenza.

In Ghenos Immobiliare non ci limitiamo a “dare un numero”. Analizziamo la superficie commerciale reale, studiamo i dati concreti di mercato, definiamo il posizionamento corretto e costruiamo una strategia di lancio con un piano di vendita strutturato.

Non ti diremo il prezzo più alto.
Ti indicheremo quello giusto per vendere bene, nei tempi corretti e con la migliore trattativa possibile.

Contattaci per una valutazione professionale del tuo immobile.