Come faccio a non sbagliare quando compro casa?

Comprare casa è una delle decisioni più importanti della vita. Tra documenti da richiedere, trattative da gestire, mutui da ottenere e rogiti da firmare, è normale sentirsi sopraffatti dalle domande. Da anni, in Ghenos Immobiliare, affianchiamo i nostri clienti in ogni fase dell’acquisto e sappiamo benissimo quali dubbi nascono più spesso.

Abbiamo raccolto le 10 domande che ci vengono poste più frequentemente, con risposte chiare e concrete. Sei pronto? Partiamo.

 

1. Come si avvia una trattativa per comprare casa?

Il primo passo concreto è formulare una proposta d’acquisto: un documento scritto in cui indichi il prezzo che sei disposto a pagare, le condizioni di acquisto, le tempistiche e la caparra che sei pronto a versare. La proposta viene consegnata al venditore tramite l’agenzia.

Se il venditore la accetta entro il termine di validità che hai indicato, le parti sono vincolate a proseguire nella compravendita. Da quel momento la proposta si trasforma in un Contratto Preliminare (detto anche “compromesso”), che verrà poi perfezionato con il Rogito Notarile.

Consiglio Ghenos: prima di firmare qualsiasi documento, assicurati che l’agenzia ti abbia illustrato tutta la documentazione dell’immobile. Noi lo facciamo sempre, anche se non ce lo chiedi.

 

2. Quanto devo avere in tasca oltre al prezzo della casa?

Molti acquirenti si concentrano solo sul prezzo di listino, ma le spese accessorie possono pesare in modo significativo. In linea di massima, metti in preventivo tra il 10% e il 15% in più rispetto al prezzo di acquisto per coprire:

Imposta di registro o IVA

Onorario del notaio

Provvigione dell’agenzia immobiliare

Registrazione del preliminare e spese accessorie

 

3. Quali tasse si pagano per l’acquisto?

Le tasse variano a seconda che tu stia acquistando la prima o la seconda casa:

Prima casa da privato: imposta di registro al 2% sul valore catastale se il valore è inferiore a 1000 euro l’importo dovuto sarà di 1100€

Seconda casa da privato: imposta di registro al 9% sul valore catastale

Spese notarili

Consiglio Ghenos: prima di fare un’offerta, chiedi sempre al tuo consulente di Ghenos di calcolarti il costo totale dell’acquisto, tasse comprese. Nessuna sorpresa al rogito.

 

4. Cosa devo controllare durante una visita?

Una visita ben fatta va molto oltre la prima impressione estetica. Ecco cosa non devi mai dimenticare di verificare:

Lo stato degli impianti (elettrico, idraulico, riscaldamento) e la loro conformità

La presenza di umidità, crepe strutturali o infiltrazioni

L’esposizione solare e la luminosità nelle diverse ore del giorno

I rumori dell’edificio e del quartiere

Cosa è incluso nella vendita (cucina, arredi, cantina, box).

 

5. La documentazione catastale ed edilizia è in regola?

Questa è probabilmente la domanda più importante da fare prima di procedere con qualsiasi offerta. È fondamentale verificare che planimetrie catastali e autorizzazioni edilizie siano conformi allo stato reale dell’immobile.

In caso di difformità o abusi edilizi emersi dopo l’acquisto, si rischiano conseguenze molto serie, fino all’annullamento dell’atto notarile.

In Ghenos Immobiliare verifichiamo tutta la documentazione urbanistica e catastale prima ancora di proporre un immobile in vendita ai nostri clienti.

 

6. Cos’è la “condizione sospensiva per il mutuo” e perché è importante?

È una clausola che puoi inserire nella proposta d’acquisto per tutelare i tuoi interessi nel caso in cui la banca non concedesse il mutuo richiesto. In pratica, se il finanziamento non viene approvato, puoi recedere dal contratto senza perdere la caparra versata.

Altre condizioni sospensive possono riguardare la verifica della regolarità urbanistica o la vendita di un immobile di tua proprietà. Inserire le clausole giuste è fondamentale: i consulenti Ghenos ti guidano nella scelta.

Consiglio Ghenos: non dare mai per scontata l’approvazione del mutuo. Inserisci sempre una condizione sospensiva nella proposta d’acquisto.

 

7. Qual è la classe energetica dell’immobile?

La classe energetica è indicata nell’APE (Attestato di Prestazione Energetica), un documento obbligatorio per qualsiasi vendita immobiliare. Più alta è la classe (da A4 la migliore, fino a G la peggiore), minori saranno i consumi e le bollette future.

Chiedere sempre l’APE prima di acquistare ti permette di stimare i costi di gestione dell’immobile e di valutare se siano necessari interventi di riqualificazione energetica, eventualmente sfruttando gli incentivi fiscali disponibili.

 

8. Ci sono ipoteche o vincoli legali sull’immobile?

Prima di fare un’offerta, è necessario verificare che sull’immobile non gravino ipoteche, pignoramenti o decreti ingiuntivi. Per farlo si richiedono la visura ipotecaria e la visura catastale storica.

Se l’immobile è gravato da un mutuo del venditore, non preoccuparti: si può vendere tranquillamente. Al rogito la banca estingue il mutuo in corso utilizzando parte del ricavato della vendita, e la Legge Bersani garantisce l’estinzione gratuita dell’ipoteca.

 

9. Quanto tempo passa tra la proposta e il rogito?

I tempi variano in base alla complessità dell’operazione, alla presenza di un mutuo da istruire e alla disponibilità del notaio. 

In linea generale:

Dalla proposta al preliminare: da pochi giorni a 2-3 settimane

Dal preliminare al rogito: da 1 a 3 mesi (più se c’è un mutuo da erogare)

Tempo complessivo medio: tra 60 e 120 giorni

Se hai urgenza di entrare nella nuova casa, comunicalo subito al tuo consulente: si possono concordare tempistiche più rapide.

 

10. È meglio prima cercare casa nuova e poi vendere la mia, o viceversa?

È uno dei dilemmi più classici del mercato immobiliare. Non esiste una risposta unica, ma un criterio generale: se hai un immobile da vendere che finanzia l’acquisto, è strategicamente più sicuro avviare prima la vendita o almeno ricevere una proposta concreta prima di impegnarsi nell’acquisto del nuovo immobile.

In Ghenos Immobiliare gestiamo quotidianamente queste situazioni e possiamo aiutarti a sincronizzare le due operazioni in modo da ridurre al minimo i rischi e i tempi di attesa.

In molti casi riusciamo a coordinare vendita e acquisto in parallelo, trovando soluzioni su misura per le esigenze di ogni cliente.

 

Hai ancora dubbi? Siamo qui per te

Comprare casa è un passo importante, e nessuna domanda è troppo banale per meritare una risposta chiara. In Ghenos Immobiliare ogni cliente viene seguito con cura dalla prima visita fino al rogito e anche dopo.

Contattaci per una consulenza gratuita e senza impegno: ti aiuteremo a trovare la casa giusta e a percorrere ogni passo con la massima serenità.