Si può vendere casa se ci sono debiti condominiali? Cosa sapere prima della vendita
Stai pensando di vendere casa ma hai alcune spese condominiali ancora da pagare? Oppure nel tuo condominio sono stati deliberati lavori straordinari e non sai cosa succederà al momento della compravendita?
È una situazione più comune di quanto si possa pensare.
Quando si decide di vendere un appartamento in condominio, infatti, non bisogna verificare soltanto il valore dell’immobile, la documentazione catastale o la situazione urbanistica. Anche la posizione del proprietario nei confronti del condominio merita attenzione.
La presenza di debiti condominiali non significa necessariamente dover rinunciare alla vendita, ma è importante conoscere la situazione prima di mettere l’immobile sul mercato e arrivare preparati alla trattativa e al rogito.
Vediamo cosa bisogna sapere.
Si può vendere una casa con spese condominiali non pagate?
La risposta, in linea generale, è sì.
La presenza di quote condominiali arretrate non determina automaticamente l’impossibilità di vendere l’immobile.
Questo, però, non significa che il problema possa essere ignorato.
Prima di procedere con la compravendita è opportuno ricostruire con precisione la situazione condominiale dell’appartamento: quali quote risultano pagate, quali sono ancora da versare, se sono stati deliberati lavori straordinari e se esistono eventuali controversie.
Fare questa verifica in anticipo consente di affrontare la vendita con maggiore trasparenza e riduce il rischio che emergano problemi quando la trattativa è già in fase avanzata.
Perché i debiti condominiali interessano anche chi compra?
Chi acquista un appartamento entra a far parte di un condominio e, insieme all’immobile, si trova davanti anche, una serie di rapporti e obblighi collegati alla gestione condominiale.
Per questo la situazione dei pagamenti interessa direttamente anche l’acquirente.
La normativa prevede infatti una responsabilità solidale dell’acquirente con il precedente proprietario per determinati contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Proprio per questo motivo, al momento della vendita è opportuno disporre di una dichiarazione dell’amministratore relativa alla regolarità dei pagamenti. Anche il Consiglio Nazionale del Notariato indica questa verifica tra quelle rilevanti in occasione della compravendita.
Cosa chiedere all’amministratore prima di vendere?
Prima di arrivare al rogito può essere utile richiedere all’amministratore una situazione aggiornata dell’immobile.
In particolare, è importante verificare:
- l’eventuale presenza di quote condominiali non pagate;
- la regolarità dei versamenti ordinari;
- l’esistenza di spese straordinarie già deliberate;
- la presenza di eventuali liti condominiali in corso;
- eventuali lavori già approvati o programmati.
Sono informazioni importanti non soltanto dal punto di vista documentale.
Immaginiamo, ad esempio, che il condominio abbia appena deliberato un importante intervento sulla facciata o sul tetto. Per un potenziale acquirente sapere dell’esistenza di questa spesa può incidere sulla decisione di acquistare, sulla trattativa e sulle condizioni dell’accordo.
Meglio quindi affrontare il tema prima, anziché scoprirlo quando acquirente e venditore sono già pronti a firmare.
E se sono stati deliberati lavori straordinari?
Questo è uno degli aspetti che genera più dubbi.
Rifacimento della facciata, ascensore, tetto, impianti condominiali, prospetti: un intervento straordinario può comportare costi importanti.
Quando si vende un immobile interessato da lavori condominiali già deliberati è quindi fondamentale verificare quando è stata assunta la delibera, cosa prevede e quali accordi vengono eventualmente raggiunti tra le parti.
Non conviene basarsi semplicemente sul principio “pagherà chi sarà proprietario quando arriverà la rata”. La questione deve essere analizzata sulla base della situazione concreta e disciplinata chiaramente nell’ambito della compravendita.
Quali documenti condominiali servono per vendere casa?
Il Consiglio Nazionale del Notariato include, tra la documentazione utile da fornire in caso di compravendita, anche:
- il regolamento di condominio;
- la dichiarazione dell’amministratore relativa al pagamento delle spese condominiali;
- l’indicazione delle eventuali spese straordinarie deliberate;
- l’indicazione delle eventuali liti in corso.
Preparare questi documenti con anticipo permette di rendere il percorso di vendita più ordinato e trasparente.
Perché verificare tutto prima di pubblicare l’annuncio?
Uno degli errori più frequenti nella vendita di una casa è iniziare dal marketing.
Si scattano le fotografie, si realizza il video, si pubblica l’annuncio e si cominciano a organizzare le visite.
La documentazione viene controllata dopo, ma dovrebbe avvenire esattamente il contrario.
Una vendita immobiliare non è soltanto trovare qualcuno disposto a comprare. Significa accompagnare l’immobile fino al rogito senza scoprire ostacoli evitabili lungo il percorso.
Ecco perché prima di mettere una proprietà sul mercato è utile effettuare una vera e propria analisi preliminare dell’immobile.
Un esempio pratico
Immaginiamo di mettere in vendita un appartamento a Palermo. Arriva una proposta interessante e il proprietario la accetta.
Durante la preparazione della documentazione emerge però che il condominio ha deliberato importanti lavori straordinari e che sono presenti alcune quote ancora da regolarizzare.
A quel punto l’acquirente potrebbe chiedere chiarimenti, voler rinegoziare alcune condizioni oppure rallentare il percorso verso il rogito. Il problema non è necessariamente l’esistenza della spesa, il problema è scoprirla troppo tardi. Conoscere la situazione fin dall’inizio permette invece di gestirla correttamente e di fornire al potenziale acquirente informazioni chiare.
Vuoi vendere casa? Parti dai controlli
Quando un proprietario decide di vendere, il primo passo non dovrebbe essere semplicemente stabilire un prezzo e pubblicare un annuncio. Prima è necessario capire cosa si sta portando sul mercato.
Documentazione, situazione urbanistica e catastale, condominio, eventuali lavori deliberati e posizione debitoria sono elementi che possono incidere sul percorso di vendita.
In Ghenos Immobiliare affrontiamo la vendita partendo proprio dall’analisi dell’immobile e della relativa documentazione, così da individuare in anticipo eventuali aspetti da sistemare.
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